Thomas et Camille sont frontaliers genevois depuis 7 ans. Ils louent un T3 à Ferney-Voltaire pour 1 800 € par mois. Ils gagnent bien leur vie. Ils épargnent.

Et depuis 4 ans, ils se posent la même question : acheter, ou continuer à louer ?

Ils en ont parlé entre eux, avec leurs parents, avec des collègues. Tout le monde a un avis. Alors ils ont attendu le bon moment.

Creusons ensemble.

Première questionAttendre quoi, exactement ?

Début 2022, les taux étaient autour de 1 %. Thomas et Camille hésitaient : les prix leur semblaient élevés, et leur situation professionnelle n’était pas encore stabilisée. Ils ont attendu.

Les taux ont remonté. Les prix dans le Pays de Gex n’ont pas vraiment baissé, au contraire. Leur loyer, lui, a augmenté.

Attendre n’est pas forcément une erreur. Mais il faut savoir ce qu’on attend. Attendre le bon prix, c’est légitime. Attendre sans critère défini, sans savoir ce qui déclencherait la décision, c’est reporter indéfiniment.

Et reporter a un coût. Il n’est pas toujours visible ni chiffré, mais il est bien réel.

Un calcul souvent oubliéEt s’il fallait louer le bien demain ?

Avant même de se demander si c’est le bon moment, une question mérite d’être posée : si Thomas et Camille achetaient ce bien, que se passerait-il s’ils devaient le mettre en location demain ?

Imaginons une situation probable. Le loyer de marché du bien serait de 1 800 €. La mensualité du prêt aussi, 1 800 €. Mais avec les charges, la taxe foncière et l’impôt sur les loyers, le coût réel monte à environ 2 200 € par mois. L’écart est de −400 € par mois.

C’est un cash-flow négatif. Cela ne veut pas dire que c’est une mauvaise décision. Cela veut dire qu’ils doivent pouvoir absorber cet écart si leur situation change : déménagement temporaire, retour en Suisse, période de travaux.

Aujourd’hui, ce bien leur éviterait de payer un loyer. Demain, il pourrait leur demander de sortir de l’argent chaque mois pour le garder.

Si cette charge paraît trop lourde, le plan serait plutôt de vendre en cas de départ ou de changement de vie. Le raisonnement est différent, mais la décision d’acheter peut rester la même, selon les projets.

Une asymétrieLa mensualité contre le loyer, sur la durée

C’est simple, mais peu de gens le visualisent vraiment sur la durée.

Avec un prêt à taux fixe, la mensualité est figée à la signature. Elle peut même baisser : renégociation, remboursement anticipé partiel, changement d’assurance emprunteur.

Un loyer, lui, est indexé. En pratique, il augmente avec le temps.

Dans 15 ans, Thomas et Camille paieront peut-être la même mensualité, voire moins. Cette mensualité qui aujourd’hui peut faire renoncer à un achat deviendra alors un vrai levier, pendant que leurs voisins locataires paieront probablement 2 200 ou 2 400 € de loyer.

Et la question des taux mérite d’être posée honnêtement. Si les taux restent autour de 3,4 % pendant 10 ans, faut-il ne jamais acheter ? Les taux à 1 % étaient une anomalie historique, pas une norme.

Nos parents et grands-parents ont acheté avec des taux de 10 % et plus. Beaucoup de ceux qui ont accumulé de l’immobilier se sont constitué un patrimoine important. Ce n’est ni la même époque ni la même situation, certes : l’inflation les aidait aussi à rembourser. Mais cela montre que le taux, seul, ne dit pas tout.

Ce qu’on oublie souventL’épargne forcée, et la protection du couple

Rembourser un crédit, c’est une forme d’épargne forcée. Chaque mensualité reconstitue du capital, lentement au début, plus vite ensuite. Ce n’est pas le placement le plus optimisé du monde, mais c’est une discipline que peu de gens arrivent à reproduire autrement.

Le locataire qui investit, avec la même rigueur, la différence entre son loyer et ce qu’aurait été son crédit peut faire aussi bien, voire mieux, selon la situation. Mais combien le font vraiment ?

De manière générale, je n’ai jamais aimé les raisonnements purement mathématiques, façon tableur Excel, pour des décisions de vie. Le calcul est un critère, pas une réponse.

Le contexte localLe Pays de Gex n’est pas n’importe quel marché

Cette analyse ne serait pas la même partout. Dans une région moins tendue, moins attractive, avec moins de dynamisme économique, les paramètres changent complètement : facilité à revendre, capacité à louer rapidement si besoin, valorisation sur 10 à 15 ans.

Le Pays de Gex, comme le Genevois haut-savoyard, est un marché de frontaliers, tiré par la proximité de Genève, avec une demande structurellement forte. Ce n’est pas une garantie. Mais c’est un contexte qui change le calcul par rapport à beaucoup d’autres régions françaises.

Sophie est frontalière genevoise depuis 8 ans. Elle a 44 ans, un crédit en cours sur sa résidence principale, une assurance-vie bancaire ouverte il y a 5 ans, et 60 000 € qui dorment sur un compte épargne.

Elle sait qu’elle devrait faire quelque chose. Elle cherche du tangible. Pas de la bourse : trop volatile. Pas un livret : trop peu rémunéré. Quelque chose qu’elle comprend.

L’immobilier, elle connaît. Elle en a déjà : une belle résidence principale, qui a pris de la valeur. Le Pays de Gex le lui rend bien.

Son banquier lui parle de SCPI. Un rendement affiché entre 4 et 5 %. De l’immobilier, concret, diversifié. Elle comprend le concept, et elle est convaincue. C’est logique.

Creusons ensemble.

Première questionQu’est-ce que Sophie veut vraiment diversifier ?

Les SCPI, c’est de l’immobilier indirect, réparti entre plusieurs secteurs (bureaux, commerces, santé, logistique, résidentiel) et plusieurs pays d’Europe. C’est vrai.

Mais regardons le patrimoine de Sophie dans son ensemble. Elle ajoute une couche d’immobilier sur une couche d’immobilier existante. Son patrimoine, lui, reste concentré sur une seule classe d’actifs.

La diversification était dans le discours. Dans les faits, c’est de la concentration.

Ce n’est pas un jugement, c’est une question : diversifier son patrimoine et diversifier son immobilier ne sont pas le même objectif. On peut tout à fait choisir de n’avoir que de l’immobilier. C’est un choix qui peut être porteur, mais il faut l’assumer comme tel.

Deuxième questionAnalyser une SCPI, c’est plus complexe qu’il n’y paraît

Sophie a regardé le rendement affiché : 4,5 %. Elle a trouvé ça bien. Face à des fonds actions qui peuvent perdre 10 % en quelques mois, c’est plus rassurant, je le concède.

Mais une SCPI s’analyse, et les critères sont plus nombreux que le chiffre en haut de la brochure.

Le principe : vous confiez votre argent à une société de gestion, qui l’investit dans l’immobilier pour vous. Les nouvelles SCPI affichent souvent des taux attractifs pour attirer leurs premiers investisseurs. C’est compréhensible : elles doivent lever des fonds pour investir.

La question suivante est naturelle : sur quoi repose ce rendement, et comment va-t-il évoluer ? Pour une SCPI récente, on ne peut pas savoir d’avance si elle tiendra ses promesses. On a des avis, rarement des certitudes. Il ne s’agit pas de fuir les nouvelles SCPI, mais d’être vigilant.

Viennent ensuite les critères de fond : le taux d’occupation des immeubles, la valeur de reconstitution des parts, l’endettement… Et le prix de la part n’est pas garanti : en 2023 et 2024, plusieurs SCPI l’ont baissé, parfois de 10 à 20 %.

Sophie avait regardé le chiffre, pas les critères. Le raccourci était simple : SCPI, immobilier, tangible. La réalité est plus nuancée.

Troisième questionComment investir, et dans quelle enveloppe ?

Les SCPI de Sophie devaient aller dans son assurance-vie bancaire existante. Ce n’est pas anodin.

Détenues en direct, les SCPI sont imposées comme des loyers. Pour une frontalière genevoise, ces revenus comptent aussi dans le calcul de son taux d’imposition, et dans le seuil du statut de quasi-résident. Dans une assurance-vie, c’est la fiscalité de l’assurance-vie qui s’applique.

Mais l’assurance-vie a ses propres frais de gestion annuels. Entre ces frais, ceux de la SCPI elle-même et les frais d’entrée, le rendement net réel de Sophie est sensiblement différent des 4,5 % affichés.

Combien exactement ? Cela dépend des contrats, des frais et des SCPI choisies. Mais la question mérite d’être posée avant de signer.

Une fois tous ces points posés (fiscalité, critères de choix, liquidité, valeur réelle des parts), la SCPI devient un choix moins évident, et l’on mesure la complexité de cet investissement.

David travaille à Lausanne depuis 5 ans. Il réside en France, dans l’Ain. 36 ans, marié, deux enfants de 2 et 5 ans. Sa femme a mis sa carrière en pause pour s’occuper des enfants.

Il gagne bien sa vie en CHF. Il épargne. Il a ouvert un Plan d’Épargne Retraite (PER) il y a deux ans, sur les conseils de son banquier, et il y verse automatiquement chaque mois.

Dans la vie de tous les jours, automatiser fait gagner du temps. Ici, nous allons mettre en lumière la réflexion que nous avons menée avec David.

Le point de départLe principe du PER

David a bien compris le principe du PER : les versements viennent en déduction du revenu imposable.

Un exemple pour comprendre : je gagne 100 000 € par an, je verse 10 000 € sur mon PER. Ces 10 000 € ne sont plus imposés cette année. J’économise l’impôt que j’aurais payé dessus, à mon taux marginal. Limpide.

Maintenant, réfléchissons, et laissons les portes s’ouvrir.

Première porteLe taux auquel on déduit

David gagne bien. Mais il a deux enfants à charge, et sa femme n’a pas de revenus. Fiscalement, les enfants apportent un avantage, plafonné mais bien réel : le quotient familial.

Ce mécanisme, que beaucoup sous-estiment, divise le revenu imposable par le nombre de parts fiscales avant d’appliquer le barème. Un couple avec deux enfants dispose de 3 parts. Ce qui semblait être une tranche marginale d’imposition (TMI) à 41 % devient peut-être une TMI à 30 %.

Et là, la porte s’ouvre doucement.

Si David déduit aujourd’hui à 30 %, et qu’il sort son PER à la retraite à 30 % également, le choix devient beaucoup moins évident qu’il n’y paraît. Le vrai gain viendrait alors surtout du placement des sommes économisées grâce aux versements. C’est réel, mais beaucoup moins scintillant qu’au départ.

Deuxième porteCe qui va changer dans un ou deux ans

Le plus jeune a 2 ans. S’il était gardé par une assistante maternelle, nous aurions un crédit d’impôt pour frais de garde à intégrer. Ici, c’est la femme de David qui le garde.

Dans un an, il entrera à la maternelle. Cela signifiera probablement le retour de son épouse dans la vie professionnelle. Si elle travaille elle aussi dans le canton de Vaud, son salaire sera imposé en France, et s’ajoutera à celui de David.

Sans que le salaire de David ait évolué, la TMI du foyer peut alors passer mécaniquement de 30 % à 41 %.

Et le but de tout salarié est de voir son salaire augmenter. Qu’en sera-t-il dans 10 ans ? À versement égal, l’économie d’impôt sera probablement bien plus forte qu’aujourd’hui.

Troisième porteComparer avec un autre projet

Prenons le parti que la tranche d’imposition sera la même à la retraite.

Une autre réflexion pourrait être d’investir dans l’immobilier locatif. Pas n’importe comment : un achat en direct, à son nom, pourrait déclencher une fiscalité lourde sur les loyers au moment où les deux époux travailleront. D’autres structures existent, mais ce n’est pas le sujet ici.

D’un côté, le PER : une économie d’impôt certaine, mais une épargne bloquée jusqu’à la retraite, sauf exceptions. De l’autre, un investissement locatif avec un apport limité, qui profite de l’effet de levier du crédit. Et pourquoi pas les deux, en dosant selon les années ?

Une porte volontairement ferméeLe rachat de 2e pilier

À 36 ans, David est a priori trop jeune pour l’envisager. En revanche, vers 55 ans, la question méritera d’être étudiée.