Acheter ou louer en étant frontalier : la vraie question n’est pas celle qu’on croit.
Cas client – Thomas et Camille
Depuis quatre ans, ils attendaient le bon moment. On a cherché ensemble ce qu’ils attendaient vraiment.
Thomas et Camille sont frontaliers genevois depuis 7 ans. Ils louent un T3 à Ferney-Voltaire pour 1 800 € par mois. Ils gagnent bien leur vie. Ils épargnent.
Et depuis 4 ans, ils se posent la même question : acheter, ou continuer à louer ?
Ils en ont parlé entre eux, avec leurs parents, avec des collègues. Tout le monde a un avis. Alors ils ont attendu le bon moment.
Creusons ensemble.
Première questionAttendre quoi, exactement ?
Début 2022, les taux étaient autour de 1 %. Thomas et Camille hésitaient : les prix leur semblaient élevés, et leur situation professionnelle n’était pas encore stabilisée. Ils ont attendu.
Les taux ont remonté. Les prix dans le Pays de Gex n’ont pas vraiment baissé, au contraire. Leur loyer, lui, a augmenté.
Attendre n’est pas forcément une erreur. Mais il faut savoir ce qu’on attend. Attendre le bon prix, c’est légitime. Attendre sans critère défini, sans savoir ce qui déclencherait la décision, c’est reporter indéfiniment.
Et reporter a un coût. Il n’est pas toujours visible ni chiffré, mais il est bien réel.
Un calcul souvent oubliéEt s’il fallait louer le bien demain ?
Avant même de se demander si c’est le bon moment, une question mérite d’être posée : si Thomas et Camille achetaient ce bien, que se passerait-il s’ils devaient le mettre en location demain ?
Imaginons une situation probable. Le loyer de marché du bien serait de 1 800 €. La mensualité du prêt aussi, 1 800 €. Mais avec les charges, la taxe foncière et l’impôt sur les loyers, le coût réel monte à environ 2 200 € par mois. L’écart est de −400 € par mois.
C’est un cash-flow négatif. Cela ne veut pas dire que c’est une mauvaise décision. Cela veut dire qu’ils doivent pouvoir absorber cet écart si leur situation change : déménagement temporaire, retour en Suisse, période de travaux.
Aujourd’hui, ce bien leur éviterait de payer un loyer. Demain, il pourrait leur demander de sortir de l’argent chaque mois pour le garder.
Si cette charge paraît trop lourde, le plan serait plutôt de vendre en cas de départ ou de changement de vie. Le raisonnement est différent, mais la décision d’acheter peut rester la même, selon les projets.
Une asymétrieLa mensualité contre le loyer, sur la durée
C’est simple, mais peu de gens le visualisent vraiment sur la durée.
Avec un prêt à taux fixe, la mensualité est figée à la signature. Elle peut même baisser : renégociation, remboursement anticipé partiel, changement d’assurance emprunteur.
Un loyer, lui, est indexé. En pratique, il augmente avec le temps.
Dans 15 ans, Thomas et Camille paieront peut-être la même mensualité, voire moins. Cette mensualité qui aujourd’hui peut faire renoncer à un achat deviendra alors un vrai levier, pendant que leurs voisins locataires paieront probablement 2 200 ou 2 400 € de loyer.
Et la question des taux mérite d’être posée honnêtement. Si les taux restent autour de 3,4 % pendant 10 ans, faut-il ne jamais acheter ? Les taux à 1 % étaient une anomalie historique, pas une norme.
Nos parents et grands-parents ont acheté avec des taux de 10 % et plus. Beaucoup de ceux qui ont accumulé de l’immobilier se sont constitué un patrimoine important. Ce n’est ni la même époque ni la même situation, certes : l’inflation les aidait aussi à rembourser. Mais cela montre que le taux, seul, ne dit pas tout.
Ce qu’on oublie souventL’épargne forcée, et la protection du couple
Rembourser un crédit, c’est une forme d’épargne forcée. Chaque mensualité reconstitue du capital, lentement au début, plus vite ensuite. Ce n’est pas le placement le plus optimisé du monde, mais c’est une discipline que peu de gens arrivent à reproduire autrement.
Le locataire qui investit, avec la même rigueur, la différence entre son loyer et ce qu’aurait été son crédit peut faire aussi bien, voire mieux, selon la situation. Mais combien le font vraiment ?
De manière générale, je n’ai jamais aimé les raisonnements purement mathématiques, façon tableur Excel, pour des décisions de vie. Le calcul est un critère, pas une réponse.
La dimension civile : pour un couple marié, la résidence principale protège aussi le conjoint. En cas de décès, le conjoint survivant bénéficie de droits sur le logement familial qui le protègent bien davantage qu’un simple bail. Ce n’est pas le sujet principal, mais c’est une porte qui mérite d’être ouverte.
Le contexte localLe Pays de Gex n’est pas n’importe quel marché
Cette analyse ne serait pas la même partout. Dans une région moins tendue, moins attractive, avec moins de dynamisme économique, les paramètres changent complètement : facilité à revendre, capacité à louer rapidement si besoin, valorisation sur 10 à 15 ans.
Le Pays de Gex, comme le Genevois haut-savoyard, est un marché de frontaliers, tiré par la proximité de Genève, avec une demande structurellement forte. Ce n’est pas une garantie. Mais c’est un contexte qui change le calcul par rapport à beaucoup d’autres régions françaises.
Ce qu’on ne dit pas
On ne dit pas qu’acheter est toujours mieux que louer. On ne dit pas que Thomas et Camille ont eu tort d’attendre.
On dit que la décision mérite d’être prise avec les bons outils : la valeur locative du bien, l’écart de trésorerie, l’horizon réel, la capacité à absorber un imprévu, et le contexte du marché local.
Pas dans la précipitation. Pas par peur de rater quelque chose. Mais avec une analyse honnête de sa situation.
C’est au moment où les bonnes questions sont posées, avant de signer, qu’on peut construire quelque chose ensemble.
La situation de Thomas et Camille vous parle-t-elle ? Avez-vous pensé à ces aspects ?
Chaque situation est différente selon les revenus, l’horizon de vie, le marché local et la capacité d’épargne. Les prénoms et certains éléments ont été modifiés. Ceci n’est pas un conseil en investissement. Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.
