SCPI : de l’immobilier, oui. Mais est-ce vraiment ce que vous cherchez ?
Cas client – Sophie
Son banquier lui proposait de diversifier avec des SCPI. On a regardé ce que cela changeait vraiment à son patrimoine.
Sophie est frontalière genevoise depuis 8 ans. Elle a 44 ans, un crédit en cours sur sa résidence principale, une assurance-vie bancaire ouverte il y a 5 ans, et 60 000 € qui dorment sur un compte épargne.
Elle sait qu’elle devrait faire quelque chose. Elle cherche du tangible. Pas de la bourse : trop volatile. Pas un livret : trop peu rémunéré. Quelque chose qu’elle comprend.
L’immobilier, elle connaît. Elle en a déjà : une belle résidence principale, qui a pris de la valeur. Le Pays de Gex le lui rend bien.
Son banquier lui parle de SCPI. Un rendement affiché entre 4 et 5 %. De l’immobilier, concret, diversifié. Elle comprend le concept, et elle est convaincue. C’est logique.
Creusons ensemble.
Première questionQu’est-ce que Sophie veut vraiment diversifier ?
Les SCPI, c’est de l’immobilier indirect, réparti entre plusieurs secteurs (bureaux, commerces, santé, logistique, résidentiel) et plusieurs pays d’Europe. C’est vrai.
Mais regardons le patrimoine de Sophie dans son ensemble. Elle ajoute une couche d’immobilier sur une couche d’immobilier existante. Son patrimoine, lui, reste concentré sur une seule classe d’actifs.
La diversification était dans le discours. Dans les faits, c’est de la concentration.
Ce n’est pas un jugement, c’est une question : diversifier son patrimoine et diversifier son immobilier ne sont pas le même objectif. On peut tout à fait choisir de n’avoir que de l’immobilier. C’est un choix qui peut être porteur, mais il faut l’assumer comme tel.
Deuxième questionAnalyser une SCPI, c’est plus complexe qu’il n’y paraît
Sophie a regardé le rendement affiché : 4,5 %. Elle a trouvé ça bien. Face à des fonds actions qui peuvent perdre 10 % en quelques mois, c’est plus rassurant, je le concède.
Mais une SCPI s’analyse, et les critères sont plus nombreux que le chiffre en haut de la brochure.
Le principe : vous confiez votre argent à une société de gestion, qui l’investit dans l’immobilier pour vous. Les nouvelles SCPI affichent souvent des taux attractifs pour attirer leurs premiers investisseurs. C’est compréhensible : elles doivent lever des fonds pour investir.
La question suivante est naturelle : sur quoi repose ce rendement, et comment va-t-il évoluer ? Pour une SCPI récente, on ne peut pas savoir d’avance si elle tiendra ses promesses. On a des avis, rarement des certitudes. Il ne s’agit pas de fuir les nouvelles SCPI, mais d’être vigilant.
Viennent ensuite les critères de fond : le taux d’occupation des immeubles, la valeur de reconstitution des parts, l’endettement… Et le prix de la part n’est pas garanti : en 2023 et 2024, plusieurs SCPI l’ont baissé, parfois de 10 à 20 %.
La liquidité : vendre des parts de SCPI ne se fait pas en quelques jours comme pour un fonds actions. Il faut souvent compter plusieurs semaines ou plusieurs mois, davantage encore quand le marché est tendu. Ce n’est pas rédhibitoire, mais c’est à prendre en compte.
Sophie avait regardé le chiffre, pas les critères. Le raccourci était simple : SCPI, immobilier, tangible. La réalité est plus nuancée.
Troisième questionComment investir, et dans quelle enveloppe ?
Les SCPI de Sophie devaient aller dans son assurance-vie bancaire existante. Ce n’est pas anodin.
Détenues en direct, les SCPI sont imposées comme des loyers. Pour une frontalière genevoise, ces revenus comptent aussi dans le calcul de son taux d’imposition, et dans le seuil du statut de quasi-résident. Dans une assurance-vie, c’est la fiscalité de l’assurance-vie qui s’applique.
Mais l’assurance-vie a ses propres frais de gestion annuels. Entre ces frais, ceux de la SCPI elle-même et les frais d’entrée, le rendement net réel de Sophie est sensiblement différent des 4,5 % affichés.
Combien exactement ? Cela dépend des contrats, des frais et des SCPI choisies. Mais la question mérite d’être posée avant de signer.
Une fois tous ces points posés (fiscalité, critères de choix, liquidité, valeur réelle des parts), la SCPI devient un choix moins évident, et l’on mesure la complexité de cet investissement.
Ce qu’on ne dit pas
On ne dit pas que les SCPI sont un mauvais placement. On ne dit pas que Sophie a eu tort de s’y intéresser.
On dit que l’analyse d’une SCPI va bien au-delà du rendement affiché. Et que la question « est-ce que cela diversifie mon patrimoine ? » mérite une réponse honnête avant d’en acheter.
L’analyse peut mener vers les SCPI, ou non. L’essentiel est qu’elles soient un choix, pas un réflexe.
C’est au moment où les questions sont posées, pas quand les brochures sont distribuées, qu’on peut construire quelque chose ensemble.
Mon avis personnel
De mon point de vue de conseiller en gestion de patrimoine, les SCPI soulèvent malgré tout des questions.
Leurs frais de souscription, souvent élevés, rémunèrent en grande partie leur distribution. Et elles comptent parmi les placements les plus proposés, dans un pays où l’on détient déjà souvent sa résidence principale. En Suisse, à titre de comparaison, la part de propriétaires est nettement plus faible, et l’épargne passe davantage par des fonds classiques.
Les SCPI méritent-elles d’exister ? Oui. À ce niveau de diffusion ? Je me pose la question.
La situation de Sophie vous parle-t-elle ? Avez-vous pensé à ces aspects ?
Chaque situation est différente selon le patrimoine existant, les objectifs, l’horizon de placement et l’enveloppe choisie. Les prénoms et certains éléments ont été modifiés. Ceci n’est pas un conseil en investissement.
