Frontalier : et si votre achat immobilier était déjà décidé ?
Cas client – Antoine

Antoine est frontalier genevois depuis 9 ans. Il a 38 ans, marié, deux enfants. Il gagne bien sa vie en CHF.

Il a trouvé un bien. Un bel appartement dans le Pays de Gex. Il a visité deux fois. Il aime. Sa femme aime.

Il a contacté sa banque. Accord de principe en 48h.

Tout allait vite. Tout semblait en ordre.

Il me consulte simplement pour discuter du taux.

Creusons ensemble.

Est-ce que ce bien tient la route si la vie change ?

Avant même de parler financement, on a posé une question simple à Antoine.

La valeur locative du bien ? Si demain, la vie change et ce bien devient une résidence locative : est-ce viable ? Ou dans le cas inverse, ils savent d’avance que le bien devra être vendu ?

Ce n’est pas forcément un critère, c’est une prise de conscience, de savoir où on va.

Loyer au prix du marché actuel : 2 300€. Mensualité du prêt avec charges : 2 600€. Delta : -300€ par mois.

Ce n’est pas catastrophique. Et cet écart va probablement se rétrécir avec le temps. De manière générale, d’autant plus dans le Pays de Gex, les loyers suivent l’inflation, l’échéance, elle, reste fixe.

De nouveau, ce n’est pas une raison de ne pas acheter. C’est une information à intégrer avant de signer ou de comparaison si le choix doit se faire entre deux futures résidences principales.

D’où vient l’apport et dans quel ordre ?

Le couple a 120 000€ d’épargne. Un livret A bien garni. Et des assurances-vie ouvertes il y a 9 ans avec 60 000€ dessus.

Sa banque leur demande un apport en plus des frais de notaire. Soit environ 80 000€.

La tentation serait de tout prendre sur le livret. Simple, immédiat, sans fiscalité.

Mais on s’est posé une question différente.

Cela signifierait dans cette configuration d’être en déséquilibre entre de l’épargne long terme et court terme. Dans leur cas, avec les enfants, l’épargne annuelle peut fluctuer selon les projets et évènements.

L’assurance-vie d’Antoine a plus de 8 ans. Elle bénéficie d’un abattement fiscal sur les gains retirés, 4 600€ par an pour un célibataire, 9 200€ pour un couple. Au-delà de 8 ans, chaque retrait partiel consomme cet abattement annuel.

On a choisi une option. Utiliser le livret en priorité pour l’apport et se simplifier l’esprit, et si besoin compléter progressivement avec des rachats partiels de l’assurance-vie en restant dans les abattements annuels. On ne touche pas à l’assurance-vie d’un coup. On l’utilise intelligemment dans le temps.

Ce n’est pas une somme astronomique économisée. Mais c’est de la fiscalité évitée sans changer quoi que ce soit au montant de l’apport final.

Si l’épargne augmente finalement annuellement, rien ne les obligera à récupérer de l’argent sur les assurances-vie, ils rééquilibreront naturellement.

Le DPE : l’angle à activer

Le bien d’Antoine a un DPE E. Pas catastrophique, mais perfectible.

Sa première réaction a été « on verra pour les travaux plus tard ».

On a regardé les chiffres ensemble.

Un éco-PTZ permet de financer jusqu’à 50 000€ de travaux d’amélioration énergétique à taux zéro, en ligne séparée du prêt principal. Les travaux doivent être réalisés par des artisans certifiés RGE.

Antoine avait déjà un devis d’un artisan RGE pour isoler les combles et changer le système de chauffage : montant 22 000€. Il reportait parce qu’il ne voulait pas ajouter au budget de l’achat.

Avec l’éco-PTZ, ces 22 000€ sont financés à 0%. Pas de taux, pas de frais, uniquement l’assurance-emprunteur. Et le bien passe de DPE E à DPE C. Ce qui améliore sa valeur locative potentielle, sa valeur à la revente, et son attractivité si Antoine devait le mettre en location un jour.

La banque ? Elle a adoré car elle est vite pénalisée si elle finance des biens avec des DPE dégradés.

Ils n’auront pas à repasser par la case banque dans 2 ans. Tout est fait directement.

Si les travaux avaient été plus conséquents, un différé du prêt (paiement uniquement des intérêts et l’assurance) aurait pu être imaginé.

Le statut civil

Le notaire l’abordera. Il en parle toujours. Surtout dans des moments de vie comme l’achat immobilier.

Mais entre le moment où on signe et le moment où on reçoit les clés, les questions civiles passent souvent au second plan.

On a pris le temps d’en parler avec Antoine avant la signature.

Ce double regard, notaire et conseiller, l’a convaincu de ne pas patienter.

Plus-value à la revente : résidence principale ou pas ?

Si Antoine vend dans 10 ans, la fiscalité sur la plus-value dépend entièrement de l’usage du bien.

Résidence principale occupée : il bénéficiera d’une exonération totale de plus-value, quelle que soit la durée de détention. Pas d’impôt, pas de prélèvements sociaux.

Entre temps Antoine a loué le bien, même partiellement, la situation se complique. Une quote-part de la plus-value peut devenir imposable selon la durée d’occupation effective comme résidence principale.

C’est un détail qui semble lointain au moment de l’achat mais qui peut représenter plusieurs dizaines de milliers d’euros à la revente.

Une porte entrouverte : le statut quasi-résident

Antoine bénéficie du statut quasi-résident. On en a discuté. Pas d’impact majeur car la situation restera similaire avec la valeur locative du bien et les frais à déduire.

Sans rentrer dans les détails, cet achat et ses implications méritaient d’être vérifiés à la lumière de ce statut. C’est fait. On avance sereinement.

Et le financement dans tout ça ?

Une fois ces questions posées, on a parlé crédit.

Antoine gagne en CHF. Une partie du prêt en CHF peut réduire la mensualité en tirant parti des taux suisses inférieurs aux taux européens. Mais ce n’est pas une solution miracle, c’est un mécanisme qui introduit un risque de change sur la portion en CHF. Si le franc suisse s’apprécie face à l’euro, le capital restant dû en euros augmente mécaniquement. À calibrer selon la part souhaitée et la tolérance au risque d’Antoine.

Sur l’assurance emprunteur, la délégation a été étudiée selon les profils respectifs d’Antoine et de sa femme. Économie réelle sur la durée.

Ce qu’on ne dit pas

On ne dit pas que la banque d’Antoine a mal fait son travail. Elle a proposé un crédit. C’est son rôle.

On dit que le financement, c’est la dernière étape d’une réflexion globale. Pas la première.

Et qu’Antoine, comme beaucoup de frontaliers, allait signer sans avoir eu l’occasion de s’arrêter pour regarder l’ensemble.

Par les conventions avec les banques, le taux a été meilleur que sa banque. Compte tenu de toute l’étude qu’on a fait avant, cela ne reste quand même qu’une brique par rapport aux optimisations faites ou à prévoir.

On a travaillé de manière globale pour sentir que le projet est totalement maîtrisé : avant, pendant et l’après.

C’est exactement ce moment-là, quand les bonnes questions sont posées avant de signer, qu’on peut construire quelque chose ensemble.

La situation d’Antoine vous parle-t-elle ? Avez-vous pensé à ces aspects ?

Chaque situation est différente selon les revenus, le statut fiscal, la structure patrimoniale et les projets de vie. Ceci n’est pas un conseil en investissement.